Что такое предварительный договор. Срок для заключения основного договора после предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Что такое предварительный договор. Срок для заключения основного договора после предварительного договора

предварительный договор купли-продажи недвижимости

 Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется  агентствами недвижимости,  риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных  сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости,  государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не  влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь   порождает обязанность у сторон  заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи  недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не  деньги и иные материальные блага.

  Если  в предварительном договоре  закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является  договором купли-продажи  недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том,  может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный.

Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна.

 Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор  заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что  ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора,  в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является  смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости. 

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

  •  Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества,  Если продавец по предварительному договору  на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
  •  Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
  •  Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
  • Предварительный договор  не влечет переход права собственности на недвижимое имущество,  однако, он  порождает обязанность сторон  заключить основной договор в установленный срок. Если  сторона,  предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора,  другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении  заключить договор другую сторону.
  •  Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен  не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

 Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости 

  •   В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора  со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
  •  Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
  •  Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
  •  Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
  •  Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
  •  Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение  предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие  богатой судебной практики  по многим вопросам,  связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

Источник: https://pershickow.ru/predvaritelnyiy-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.

После заключения основного договора предварительный утрачивает силу

Что такое предварительный договор. Срок для заключения основного договора после предварительного договора

Способов и изощрений существует громадное количество. Но мы остановимся на одном из самых распространенных способов – механизм заключения основного договора участия в долевом строительстве после заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.

Подвох здесь кроется в сроках заключения основного договора. Дело в том, что в предварительном договоре может быть прописан срок, в который надлежит заключить основной договор, а может и не быть указан вовсе.

Здесь нужно обратить пристальное внимание на ст.

429 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Подводные камни предварительных договоров

Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.

В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных практических и теоретических вопросов. Одной из ключевых проблем данного института является вопрос содержания правоотношений, порождаемых предварительным договором.

В рамках цивилистической доктрины этот вопрос не получил однозначного решения.

Отдельные авторы считают возможным рассматривать эти правоотношения как имущественные. Аргументация подобного подхода сводится, как правило, к взаимосвязи этих отношений с имущественными правоотношениями, вытекающими из сделки, подлежащей заключению.

Однако отношения, порождаемые предварительным договором, с одной стороны, и возникающие из договора, подлежащего заключению, — с другой, при всей их тесной связи являются самостоятельными гражданскими правоотношениями.

Заключение договора в обязательном порядке как последствие неисполнения предварительного договора

При регулировании предварительного договора в ст.

Как совершенно верно заметил профессор Е.В. Пасек, анализируя обязательства с неимущественным содержанием, «размеры и способы защиты стоят в теснейшей связи с организацией судебного осуществления обязательства, т.е. с принципами данного гражданского процесса вообще и исполнительного производства в частности.

Сама по себе защита неимущественных интересов кредитора, связанных с обязательством, возможна при всякой системе судебного осуществления, но наиболее полная защита дается кредитору тем процессом,

Нюансы предварительного договора (Бычков А.)

До покупки такие изменения они оформить не могут, поскольку покупатель не является собственником арендуемого имущества и стороной договора аренды.

Выходом в такой ситуации может быть как раз заключение предварительного договора о заключении между покупателем и арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды. По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ такое дополнительное соглашение и будет являться основным договором.

В практике гражданского оборота можно встретить договорные модели организационной группы, которые так же, как и предварительный договор, направлены на оформление будущих отношений сторон.

Условия конкретных сделок, совершаемых в соответствии с рамочным

Что такое предварительный договор.

Срок для заключения основного договора после предварительного договора

В частной автономии все или почти все можно объединить и отменить, но всегда на основе консенсуса. Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа.

Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.Поэтому, если Джозеф продает машину Джону, он получает цену, но затем раскаивается и отказывается доставить автомобиль, в том, что Джон просит о возмещении ущерба.

Предварительный договор: ответы на актуальные вопросы

Однако в Гражданском кодексе РФ есть целая статья за номером 429, посвященная особенностям и отличиям предварительного договора.

Предварительный договор обязательно должен устанавливать предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Если хотя бы одно из таких условий осталось несогласованным, то заключить основной договор и взыскать убытки будет трудно или даже невозможно.

Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа. Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.

Существенные условия предварительного договора Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий предварительного договора.

Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами.

Предварительный договор теряет свою силу после подписания основного договора,

Письменное заявление о преступлении должно быть подписано заявителем.3.

Устное заявление о преступлении заносится в протокол, который подписывается заявителем и лицом, принявшим данное заявление. Протокол должен содержать данные о заявителе, а также о документах, удостоверяющих личность заявителя.4.

Если устное сообщение о преступлении сделок, в связи с которым признано право собственности гражданина на имущество, которое было принято в оформление завещания, наследник, которому предоставлен государственный или муниципальный учет, на дом, в котором находится проезд, не достигший восемнадцатилетнего возраста, пассажирский рассматривают сроки службы.

Если вы к данному обращению требуете в отделе полиции, то через месяц в квартиру отцу предоставить иное жильё, если не действительно договор оформленный не требуется, то собственник квартиры в этой квартире участвовал в выделе долей в праве собственности на квартиру.Статья 250.

Предварительный договор

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При работе с субинститутом гражданского права, регламентирующим положения предварительного договора, необходимо руководствоваться рядом правил, которые мы сформулируем ниже. Правило первое: по предварительному договору не применяется залог, но применяется гарантийная денежная сумма.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Риски заключения предварительного договора купли-продажи Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет.

Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается ( ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ( Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Источник: https://advokatssr.ru/posle-zakljuchenija-osnovnogo-dogovora-predvaritelnyj-utrachivaet-silu-12148/

Срок действия предварительного договора купли продажи квартиры – Управление персоналом

Что такое предварительный договор. Срок для заключения основного договора после предварительного договора

Предварительный договор – это то подтверждение намерений сторон вступить в правовые отношения, которое определяет все обязанности лиц сделки купли-продажи, а также основные условия, по которым в будущем будет подписан основной документ передачи прав собственности.

Согласно с законами, указанными в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки обязаны обговорить срок предварительного договора купли-продажи, а соответственно и срок, в течение которого они обязаны заключить сделку купли-продажи. Если срок предварительного договора письменно не установлен, то по законам он имеет силу в течение года с момента подписания.

Если же к моменту истечения действия официального предварительного согласия одна из сторон не проявляет желание совершить куплю продажу, законодательно предусмотрена возможность решения данного вопроса с помощью судебного решения. Это может стать основой заключения договора.

Есть возможность подать заявление в суд об отказе второй стороны участвовать в сделке, исключительно не позднее полугода после истечения периода действия предварительного договора.

Если же в момент, когда срок действия, что был четко прописан в предварительном договоре, истек, и обе стороны не подали друг другу заявление о заключение основной сделки, то сам документ предварительных соглашений попросту теряет свою силу.

Согласно законам, указанным в Гражданском кодексе РФ, срок предварительного договора купли-продажи может определиться такими данными:

  • Конкретной календарной датой;
  • Указание на определенное событие, которое независимо от обстоятельств наступит в конкретный день;
  • Истечение определенного периода времени (например, полгода или год).

Необходимо сказать, что в некоторых случаях срок предварительного договора купли-продажи не устанавливает определенный момент заключения сделки конкретной датой или же истечением некого периода после даты подписания предварительных соглашений.

Как показывает практика, подписание основного документа сделки часто связывают с получением одной стороны свидетельства о правах собственности на объект сделки, а также факт получения продавцом полного процента от стоимости в качестве залога. Вместе с тем, подписание основного договора обязано произойти в течение обговоренного срока с момента получения вышеперечисленных документов.

Источник: http://petersit.ru/srok-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi/

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры

Основная цель заключения предварительного соглашения купли-продажи квартиры — установление сроков для будущего составления, оформления и подписания основного документа.

В предварительном акте устанавливаются условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут записаны в основном договоре.

Если стороны прописали в предварительном соглашении цену квартиры, условия оплаты, сроки, права и обязанности, эта информация вносится в основной акт. Регулируется такой вид актов статьей 429 «Предварительный договор» Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Для чего он необходим?

Многие задаются вопросами о необходимости такого соглашения, проще сразу составить и подписать основной документ.

Зачем откладывать это и составлять промежуточный акт? Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется и оформляется, когда стороны пришли к договоренностям и намерены заключить сделку в будущем, но в этот момент обстоятельства сложились таким образом, что сторона пока не может заключить основной договор (особенно часто это происходит даже не в случаях с квартирами, но с дорогими земельными участками). Причины могут быть различные: отсутствие у продавца полного пакета документов или у покупателя не готова пока вся денежная сумма для оплаты недвижимости и т. д.

В промежуточном соглашении стороны описывают свои обязательства, цену, сроки и главное — ответственность за нарушения условий. Это помогает защитить себя от рисков и защитить интересы продавца и покупателя. Стороны будут застрахованы от недобросовестности или мошенничества.

Правила составления

Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому в промежуточном соглашении стороны письменно прописывают все самые важные условия сделки. Все согласованные обязательства должны быть оформлены письменно. Без существенных условий договора он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным и ничтожным.

Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Один из основных моментов — предмет договора. Обязательно полное описание и подробная характеристика продаваемого жилья. Для того чтобы уберечь себя от риска подмены объекта, стороны обязаны прописать адрес, площадь, точное описание внутреннего вида недвижимости, прописываются все недостатки и дефекты, количество комнат, этаж и т. д.;
  • Второй основной момент — цена жилья. Оформленная в предварительном документе цена не может быть изменена в будущем. Недобросовестный продавец будет обязан по закону продать квартиру покупателю по согласованной цене, без изменений;
  • Третий основной момент — сроки заключения. Обычно стороны стараются указывать в акте меньшие сроки, потому что рыночная стоимость недвижимости меняется каждый день. В этом пункте прописываются не только сроки действия предварительного документа, но и сроки, когда будет оформлен и заключен основной.

В большинстве случаев стороны оформляют и подписывают предварительный договор, а затем переносят всю имеющуюся в нем информацию в основной акт.

Образец договора

Существенные условия промежуточного документа оформляются обязательно письменно, на листах А4, в произвольном порядке. Можно оформить от руки или напечатать на компьютере.

предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • у листа пишется название документа — «Предварительный договор купли-продажи квартиры»;
  • Оформляется информация о документе, дата его заключения (цифрами и прописными буквами) и место заключения;
  • Наименование сторон, а именно паспортные данные продавца и покупателя. Если среди них есть юридическое лицо, то подробная информация о фирме, наименование, регистрационные номера, должность представителя и т. д.;
  • Далее идет описание предмета договора, вся информация о квартире;
  • Ниже полные расчеты, цена, имеющийся задаток, аванс, залог и т. д. Полная цена, график выплат, способы оплаты. Все эти условия оговариваются сторонами и оформляются в акте;
  • Описываются сроки предварительного акта и будущие сроки основного договора;
  • Права и обязанности как продавца, так и покупателя по условиям и требованиям этой сделки. Все неоформленные обязательства и права регулируются Законодательством РФ;
  • Заключительные или дополнительные условия или требования;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно по ссылке.

Необходимые документы

Список документов, необходимый для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры мал и совпадает он со списком документов для любого другого договора купли-продажи.

Основными бумагами для заключения такого типа актов считаются бумаги на установление прав собственности владельца. Продавец обязан предоставить для заключения договора все документы, доказывающие его право на владение конкретно этой собственностью.

Покупателю рекомендуется тщательно проверить эти бумаги, в них должна быть серия, номер, дата выдачи и наименование выдавшей организации.

Еще один обязательный документ — свидетельство о государственной регистрации. Без этого документа не стоит заключать даже предварительный акт.

Обязательно предоставление паспортов сторон, а лучше даже если стороны сделают их копии и приложат их к составленному соглашению.

Покупателю важно проверить, не является ли жилье собственностью каких-либо других третьих лиц, не поделена ли на доли, для этого можно обратиться в административные органы за информацией или попросить соответствующие бумаги у продавца.

Срок действия

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры зависит от согласованной даты, когда будет составлен и заключен основной договор. Условие сроков, оформленное письменно в промежуточном соглашении, соблюдается обязательно.

При несоблюдении этого требования стороны могут понести ответственность. Но, согласно статьям Гражданского Кодекса Российской Федерации, если срок в акте не указан, то между заключением промежуточного документа и основного акта — 12 месяцев.

Случаются ситуации, когда предварительный акт был составлен, срок написан, но стороны подготовились заранее, до даты основного оформления. В таком случае, можно заключать основной договор, не опираясь на написанные в предварительном сроки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://itbu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Предварительный договор купли-продажи: всё, что нужно знать

Сегодня продажа не состоится. Вместо этого вам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи и уплатить некоторую сумму вперед. Разумеется, в счет будущей покупки. Что ж, думаете вы, это лучше, чем договориться лишь на словах. На руках будет какой-никакой, а «документ», значит, беспокоиться нечего, сделке – быть!

Насколько это верно? Какие гарантии дает подписание предварительного договора? Какие опасности он в себе таит? Об этом разберемся в данной статье.

Обязанности сторон

Из предварительного договора следует лишь одна обязанность – каждая из сторон обязуется в будущем заключить основной договор. (Здесь мы для удобства рассматриваем вариант с куплей-продажей).

После подписания предварительного договора никаких прав на приобретаемую вещь у покупателя не возникает. Ее собственником по-прежнему остается продавец. Более того, обязанности передать вещь покупателю этот договор также не предполагает.

Из этого следует, что пока не будет заключен основной договор купли-продажи, продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться вещью. В том числе, продавать ее другим лицам. Поэтому покупателю остается лишь надеяться на добросовестность продавца и на то, что к назначенному сроку тот сможет ею распорядиться, продав именно данному покупателю.

Источник: http://tr777.ru/srok-deystviya-predvaritelnogo-dogo/

Предварительный договор: особенности и нюансы

Что такое предварительный договор. Срок для заключения основного договора после предварительного договора

26.10.2013

Предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Использование предпринимателями предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится возможность исполнить основной договор.

Предварительный договор в общем понимании

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (например, простая письменная, нотариальная). Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Условия предварительного договора и сроки

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. В случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или другие существенные условия основного договора, то он будет являться не заключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки вызванные уклонением.

Если в течение срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его заключению прекращаются.

Ниже приведен образец предварительного договора:

Скачать образец предварительного договора

Особенности конструкции предварительного договора на примерах

Отсутствие возможностей исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Пример 1. ЗАО «Ромашка» (Продавец) и ООО «Лютик» (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого здания. По условиям предварительного договора компании договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

В соответствии с предварительным договором ЗАО «Ромашка» обязалось оформить за собой право собственности на здание в течение 1 года с момента подписания предварительного договора.

Сторонами в предварительном договоре также было оговорено: стоимость здания, порядок взаиморасчетов и срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (2года).

После оформления права собственности ЗАО «Ромашка» стало уклоняться от заключения основного договора. ООО «Лютик» неоднократно обращалось с просьбой заключить основной договор и в последствии подало исковое заявление в арбитражный суд с требованием о понуждении его заключения.

ЗАО «Ромашка» отстаивая свои интересы в арбитражном суде, заявило, что при заключении предварительного договора у последнего отсутствовало право собственности на имущество. В силу этого предварительный договор является ничтожным.

В рассматриваемом случае продавец необоснованно уклонялся от заключения основного договора. В соответствии со ст.

429 ГК РФ при заключении предварительного договора существование имущества, являющегося предметом будущего договора, не требуется. Согласно п.

3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Подписанное сторонами письмо о намерениях по своей юридической природе не может выступать в качестве предварительного договора.

Пример 2. ЗАО «Василек» (заказчик) и ООО «Одуванчик» (исполнитель) по результатам проведенных переговоров составили письмо о намерениях, в котором изложили все договоренности между собой.

Письмом исполнитель отказался от дальнейшего сотрудничества и подписания основного договора. Заказчик обратился в суд с требованием о обязать исполнителя заключить основной договор на основании предварительного договора.

Однако по своему характеру и содержанию письмо о намерениях, является документом, носящим предварительный характер и составленным сторонами по результатам переговоров.

Данное письмо содержит намерение сторон заключить в будущем контракт, но не содержит условий, указывающих на обязанность заключения данного контракта. В данном случае письмо о намерениях не может считаться предварительным договором.

Поэтому каждая из сторон, подписавшая данное письмо, была вправе в любое время отказаться от заключения контракта.

Предварительный договор считается не заключенным в случае отсутствия в нем существенных условий основного договора.

Пример 3. Между ИП «Сидоров» (далее Арендатор) и ИП «Петров» (далее Арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения в нежилом здании. По его условиям стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора аренды помещения, но, не указали его площадь и расположение.

Данное здание на момент заключения предварительного договора строилось.
В предварительном договоре отсутствовали сведения, позволяющие определенно установить объект аренды.

В данном случае предварительный договор не содержал всех необходимых существенных условий основного договора, поэтому предварительный договор считается не заключенным.

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО считается недействительным, если не соблюдена нотариальная форма.

Пример 4. Данную ситуацию отлично поясняет одно из наших завершенных дел — Возврат аванса по предварительному договору купли-продажи бизнеса.

© Русин Алексей Алексеевич

Источник: https://yuristica.ru/stati/predvaritelnyj-dogovor

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Что такое предварительный договор. Срок для заключения основного договора после предварительного договора

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

В юриста
Добавить комментарий